'분양형 노인복지타운' 재도입- 실버타운, 시니어타운

초고령 사회의 진입을 목전에 두고 정부는 ‘건강하고 행복한 노후’ 를 주제로 22번째 민생토론회를 열어 노인 인구 1000만명 시대를 앞두고 노인용 주택 공급 확대 등 관련 정책을 밝혔다. 이에 기업계에서는 투자 대상으로 실버타운에 대한 관심들이 대폭 높아지고 있는 상황이다.

초고령 사회

 

실버타운, 시니어타운이란 

노령층을 위한 '노인 맞춤형 복지시설'로 어르신들에게 식사와 여가를 모두 제공하는 서민·중산층의 시니어들을 위한 ‘분양형 노인복지주택’(실버타운, 시니어타운)이다. 

 

추진 동기

2025년도인 내년에 국민의 5명 중 1명이 ‘고령인구’가 된다면 실버타운의 공급이 매우 부족한 상황이다. 정부는 올해 ‘분양형 실버타운’을 9년 만에 다시 허용하겠다고 밝혔으며 규제완화에 나섰다.

 

규제완화 이유

현재 공사비, 금리 급등 등으로 부동산 개발의 사업성이 낮아진 상태이기 때문에 단기적으로 볼 때 실버타운의 공급이 어려움을 고려한다면 투자대상의 가치는 잠시 유지될 것이다. 따라서 건설사나 시행사, 대기업, 금융사들도 실버타운에 관심이 집중되고 있는 상황이다.

 

노인주거시설 현황

현재 노인 주거시설의 숫자는 노인 증가율에 크게 못 미치고 있다. 보건복지부에 의하면 '노인복지주택은 2018년 35개에서 2022년 39개로 4년간 4개(11.4%) 증가하는 데 그쳤다.'고 한다.

 

노인주거시설의 부족 이유

2015년 이후에 실버타운의 분양이 금지되면서 민간 참여가 제한되고 노인복지주택 공급이 저하된 이유다. 처음에는 실버타운의 ‘분양형’과 ‘임대형’ 모두가 가능했으나 일부 사업자의 부실 운영, 서비스 저하 문제 등이 속출하면서 정부는 2015년 노인복지법을 개정, 분양형을 모두 금지했었다.

 

기업계의 현재 상황

국내의 대기업, 건설사, 자산운용사들이 앞으로 진출할 새로운 사업으로 실버타운을 주목하고 있어 업계에서도 개발 결과에 관심이 높다. 그러나 실버타운이 오피스나 물류센터 등 다른 상업용 부동산 분야와 비교하면 수익률이 매우 낮고 운영상 의 어려움이 있어서 투자자들의 관심이 적었다.

 

기업계의 의견

- 공사비와 금리 급등으로 부동산 개발사업의 수익성이 전반적으로 낮아진 상태라서 단기에 실버타운 공급이 증가하기 어렵다.
- 정부가 실버타운 공급을 장려하기 위해 인센티브를 제공해도 실제 공급 속도가 빨라지기는 어려울 것이다
- 현재의 오른 공사비, 금리로는 사업성이 안 나오기 때문에 어느 정도 수익을 보장하기 위해서는 고급화 실버타운 모델로 제공할 수밖에 없다.

 

기업계의 발표

- 서울 은평구 진관동에 실버타운 2곳을 개발할 계획, 은평 편익 5 시니어레지던스 복합 개발사업인 셈
- 올 하반기에 착공을 목표로 하고 있으며 2027년도 하반기에 준공 예정

 

통계청의 발표

- 국내 65세 이상 고령인구가 총 인구에서 차지하는 비중은 내년 20.3%로 20%를 넘어선다.
- 2036년에는 30.9%, 2050년에는 40%를 넘을 것으로 전망된다.
- 고령인구는 '2022년 898만명에서 2025년인 내년에는 1000만명을 넘고, 2072년에는 1727만명까지 증가할 것으로 예상된다.

 

정부의 발표

- 실버스테이와 헬스케어리츠 등 새로운 유형의 노인주택 도입
- 고령자 복지주택의 연간 공급 규모를 1000가구에서 3000가구로 확대, 유형을 다변화해 도심 공급을 유도
- 분양형 주택 재도입, 입주자격 및 위탁운영 등 관련 제도 개선을 통해 실버타운(노인복지주택) 활성화를 추진
- 2015년에 폐지한 분양형 노인복지주택을 인구감소지역 89곳을 대상으로 재도입해 민간공급을 활성화
- 60세 이상 누구나 입소할 수 있도록 기존의 ‘독립된 생활이 가능한 자’ 요건을 폐지
- 리츠사, 장기요양기관, 호텔·요식업체, 보험사 등 다양한 기관이 신규 진입할 수 있도록 위탁운영 요건도 개선
- 실버타운 입주 시 실거주 예외 사유로 인정해 주택연금을 지속 지급
- 무주택 노인가구를 위한 고령자복지주택 공급도 연 3000가구로 3배 확대, 유형 다변화를 통한 도심 공급 유도
- 기존 소득 수준에 따른 순차제 입주 방식에 추첨제를 도입, 공급기준을 개편해서 중산층 입주 기회를 확대
- 올해부터 고령자 특화 시설·서비스를 제공하는 중산층 고령가구를 대상으로 한 기업형 장기임대주택인 ‘실버스테이’ 시범사업을 실시 (실버스테이는 동작 감지기, 단차 제거 등 어르신 특화 시설과 의료, 요양을 포함한 노인 돌봄 서비스를 제공하는 갖춰진 주택 개념)
- 화성동탄 2지구 내 부지를 국내 최초의 ‘헬스케어 리츠’ 방식으로 공급·개발, 노인복지주택 등을 공급 (헬스케어 리츠는 한국토지주택공사(LH)가 보유한 의료복지시설 용지를 민간 사업자에게 매각하고, 사업자는 리츠를 설립해서 개발하는 방식)
- 신도시 택지개발 시 지자체 수요 등 지역 여건을 고려해 고령자를 위한 복지주택과 의료서비스 시설 배치도 지원
- 기재부·국토부·금융위 등이 참여하는 관계부처TF를 통해 수요·공급 활성화 방안을 추가로 마련
- 독거노인 거주 비율이 높은 영구임대주택 단지 내 주거복지사 배치 확대를 통해 밀착형 주거복지 서비스 제공 
- 노인주택의 확산 등 어르신에게 충분한 식사를 제공, 전체 경로당(6만 8000개) 중 42%(2만 8000개)에서 평균 주 3.6일 제공 중인 식사를 단계적으로 확대 제공하는 방안을 마련

 

토론회

 

 1. 어르신들의 의견

토론에 참여한 어르신들은 실버주택, 경로당 식사, 운동프로그램 확대를, 어르신 가족들은 치매 정책지원, 간병비 부담완화 필요성을 제시

 

2. 정부의 답변

토론회에서 제기된 다양한 의견을 충분히 반영해 어르신들이 건강하고 행복한 노후를 보내실 수 있는 나라를 만들 수 있도록 최선을 다하겠다고 답변

대통령의 발표

대통령은 3월 강원도 원주시 건강보험심사평가원에서 건강하고 행복한 노후’를 주제로 한 민생토론회에서 
- 실버타운 공급확대를 위해 2015년 폐지된 분양형 제도를 다시 도입하겠다.
- 민간 사업자 진입을 어렵게 하는 제도를 개선해 실버타운 건설이 활성화되도록 하겠다.
- 중산층 민간 임대나 리츠(부동산투자회사) 등 기존에 없었던 새로운 형태의 어르신 친화 주택을 도입할 것이다.

미래 전망

급속도로 초고령화 진입을 앞두고 실버타운 수요가 증가할 것이기 때문에 수요에 따른 부족한 공급을 감안하면 각 업계에서는 새로운 수익형 투자자산으로 내다보고 있다.